Vilket är bästa sättet att överföra sommarstugan på yngre generationer?

Det är skattemässigt förnuftigt att föra över sommarstugan på arvingarna medan man ännu själv lever. Du kan ge stugan som gåva eller du kan sälja den till dina arvingar. Vad som är bästa sättet, är olika från fall till fall. Här berättar juristerna, vad man ska tänka på när man fattar beslutet om överlåtelsen.

Eftersom beskattningen är progressiv, lönar det sig skattemässigt att överföra egendom till barn och barnbarn i små steg medan man lever. Kanske du har en älskad sommar- eller fritidsstuga, som eventuellt funnits i släktens ägo under generationer och nu överväger du att överföra ägandet till den yngre generationen.

Du kan överföra ägandet av en fritidsfastighet endera som en gåva eller som en försäljning. I varje enskilt fall måste man bedöma vilket sätt som är ändamålsenligast.

Kom i varje fall ihåg följande:

1. Att överföra en sommarstuga som gåva eller som försäljning

Att sälja egendom till underpris är möjligt utan att köparen måste betala gåvoskatt, om priset överstiger 75 procent av egendomens gängse värde. Om priset är lägre, måste köparen betala gåvoskatt. Gåvoskatten beräknas utgående från skillnaden mellan gängse värde och den betalda köpeskillingen.

Även om försäljningen inte leder till gåvoskatt, måste man betala överlåtelseskatt och eventuellt också skatt på överlåtelsevinst.

Om inte säljaren behöver köpesumman för sitt uppehälle, kan det vara bäst att ge stugan som en gåva. Då betalar mottagaren av gåvan gåvoskatt som räknas utgående från stugans gängse värde vid överlåtelseögonblicket. En köpeskilling som säljaren får, räknas inte in i den egendom som arvsbeskattas senare, när egendomen ärvs av bröstarvingarna.

Exempel:

Albert har beslutat föra över sin sommarstugefastighet värd 100 000 euro till sin dotter Berta.

Om Albert säljer fastigheten till Berta för 75 000 euro, anses Berta ha fått en gåva värd 25 000. För gåvan ska Berta betala 1 700 euro i gåvoskatt. Dessutom betalar hon en överlåtelseskatt på 4 procent, dvs. 3 000 euro.

Om Berta betalar 76 000 euro för fastigheten som utgör över trefjärdedelar av gängse värde, så måste hon inte betala gåvoskatt. Hon måste i alla fall betala överlåtelseskatt 3 040 euro.

Om Albert ger fastigheten i gåva åt Berta, måste hon betala gåvoskatt 10 100 euro.

Med gängse värde avses det troliga försäljningsvärdet vid överlåtelsen av fastigheten. Gängse värde kan vara en värdering gjord av fastighetsförmedlare eller ett värde man tagit fram på basis av liknande sommarstugeaffärer. Notera, att beskattningsvärdet för sommarstugans fastighetsskatt inte är detsamma som gängse värde.

2. Besittningsrätt inskriven i gåvobrevet

Gåvogivaren kan i gåvobrevet skriva in, att hen förbehåller sig eller tredje person besittningsrätten till sommarstugan. Besittningsrätten kan gälla hela livstiden eller för en viss tid. Om sommarstugan ges i gåva t.ex till barnbarnen, förbehåller gåvogivaren ofta besittningsrätten för sig själv, för sin partner och för sitt barn, alltså gåvomottagarens förälder.

Eftersom besittningsrätten minskar gåvomottagarens rättigheter som ägare, så berättigar den i stället till avdrag i gåvoskatten. Besittningsrätten är inte skattepliktig.

Det lönar sig i alla fall inte att förbehålla sig besittningsrätt bara för att få göra ett skatteavdrag. När man förbehåller sig besittningsrätten, har inte gåvomottagaren rätt att sälja eller byta stugan utan samtycke av besittningsrättens innehavare. Eventuell avkastning på stugan, som hyresinkomster, tillkommer innehavaren av besittningsrätten, inte stugans ägare. Innehavaren av besittningsrätten ska i stället betala fastighetsskatten och även stå för andra löpande utgifter för skötsel och underhåll.

Om innehavaren av besittningsrätten avstår från rätten innan tiden för den gått ut, ses detta som en ny beskattningsbar gåva för sommarstugans ägare. En oplanerad besittningsrätt kan alltså ge upphov till stridigheter och förorsaka extra utgifter.

3. Formkrav på gåvobrevet

När man ger en fastighet i gåva, ska ett köpvittne enligt lagen bekräfta gåvan i närvaro av alla som undertecknat gåvobrevet. Utan köpvittnes bestyrkan är inte donationen av fastigheten bindande.

I gåvobrevet är det möjligt att utesluta gåvomottagarnas makars giftorätt till gåvan och till avkastningen från den och från egendom som skaffats i dess ställe. Om giftorätten inte har uteslutits i gåvobrevet eller i gåvomottagarens äktenskapsförord, kan sommarstugan i en skilsmässa eller vid avvittringen efter ett dödsfall övergå till makens släkt.

Om man vill utesluta giftorätten i gåvobrevet, måste det uppfylla vissa formkrav: då måste två ojäviga vittnen bekräfta att underteckningarna i gåvobrevet är korrekta. Utan vittnen är klausulen om utesluten giftorätt ogiltig. När det gäller fastigheten, ersätter köpvittnets underteckning de två vittnen.

4. Att underteckna ett gåvobrev på en minderårigs vägnar

En minderårig gåvomottagare har enligt lagen inte rättshandlingsförmåga och kan inte själv underteckna ett gåvobrev. Gåvobrevet undertecknas i stället av barnets förmyndare, vanligen barnets vårdnadshavare. Om barnet har två vårdnadshavare, undertecknar båda gåvobrevet.

Notera i alla fall, att om barnets förälder förbehålls besittningsrätten till sommarstugan, så är föräldern förhindrad att ta emot gåvan på barnets vägnar. I stället ska de ansöka om en ersättande förmyndare för barnet hos Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. Denna ersättare undertecknar gåvobrevet.