Miten kesämökki kannattaa siirtää jälkipolvelle?

Kesämökin siirtäminen jälkeläisille vielä omana elinaikana on verotuksellisesti järkevää. Mökin voi joko lahjoittaa tai myydä jälkikasvulle. Se, kumpi tapa on järkevämpi, riippuu tapauksesta. Lue, mitä seikkoja päätöksenteossa kannattaa ottaa huomioon.

Progressiivisen perintöverotuksen vuoksi omaisuutta on verotuksellisesti järkevää siirtää jälkipolvelle vähitellen jo omana elinaikana. Moni harkitseekin perheelle tärkeän ja kenties suvussa pitkäänkin pysyneen kesämökin tai vapaa-ajan asunnon siirtämistä lapsilleen tai lapsenlapsilleen.

Kesämökin siirtäminen voidaan toteuttaa joko lahjana tai kauppana. Kulloinkin tarkoituksenmukaisimman tavan valitseminen on hyvin tapauskohtaista.

Ota huomioon nämä neljä näkökohtaa:

1. Kesämökin siirtäminen lahjana tai kauppana

Omaisuutta voidaan myydä alihintaan ilman lahjaverovelvollisuuden syntymistä, mikäli kauppahinta on yli 75 prosenttia omaisuuden käyvästä arvosta. Mikäli kauppahinta on alhaisempi, ostajan maksettavaksi tulee lahjaveroa. Lahjaveroa maksetaan mökin käyvän arvon ja maksetun kauppahinnan välisestä erotuksesta.

Vaikka alihintaisessa kaupassa säästyttäisiin lahjaverolta, kaupasta on maksettava varainsiirtovero ja mahdollisesti myös luovutusvoittovero.

Mikäli luovuttaja ei tarvitse myyntisummaa elantoonsa, mökin lahjoittaminen voi olla järkevin vaihtoehto. Tällöin lahjoituksensaaja maksaa mökin lahjoitushetken käyvästä arvosta lahjaveroa. Luovuttajalle maksettava kauppasumma ei kuitenkaan tule enää myöhemmin perintöverotettavaksi, kun se siirtyy perinnön muodossa rintaperillisille.

Esimerkki:

Albert on päättänyt siirtää 100 000 euron arvoisen kesämökkikiinteistönsä tyttärelleen Bertalle.

Mikäli Albert myy kiinteistön Bertalle 75 000 euron kauppahintaan, katsotaan Bertan saavan 25 000 euron lahjoituksen. Tästä lahjoituksesta Bertan tulee maksaa 1 700 euroa lahjaveroa. Lisäksi hän maksaa kaupasta varainsiirtoveroa 4 prosenttia eli 3 000 euroa.

Mikäli Bertta maksaa kiinteistöstä 76 000 euroa eli yli kolme neljäsosaa sen käyvästä arvosta, hänen ei tarvitse maksaa luovutuksesta lahjaveroa. Hänen on kuitenkin maksettava kaupasta varainsiirtoveroa 3 040 euroa.

Mikäli Albert lahjoittaa kiinteistön Bertalle, tulee Bertan maksaa lahjoituksesta lahjaveroa 10 100 euroa.

Käyvällä arvolla tarkoitetaan kesämökin luovutushetken todennäköistä myyntihintaa. Käypä arvo voidaan arvioida kiinteistönvälittäjän tekemän arvion tai samankaltaisten kesämökkien vertailukauppojen perusteella. Huomaathan, että kesämökin kiinteistöverotusta varten vahvistettu verotusarvo ei ole sama asia kuin kesämökin käypä arvo.

2. Hallintaoikeuden pidättäminen lahjakirjassa

Lahjanantaja voi pidättää kesämökin hallintaoikeuden lahjakirjassa itselleen ja kolmannelle henkilölle joko eliniäksi tai määräajaksi. Usein esimerkiksi lapsenlapsille kesämökkiä lahjoitettaessa hallintaoikeus pidätetään lahjanantajan itsensä lisäksi lahjanantajan puolisolle ja lapselle eli lahjansaajien vanhemmalle.

Koska hallintaoikeuden pidättäminen rajoittaa lahjansaajan oikeuksia omistajana, se oikeuttaa lahjansaajan saamaan hallintaoikeusvähennyksen lahjaverotuksessaan. Hallintaoikeudesta itsestään veroa ei suoriteta.

Hallintaoikeutta ei kuitenkaan kannata pidättää ainoastaan verovähennyksen toivossa. Kun hallintaoikeus pidätetään, ei lahjansaajalla ole oikeutta myydä tai vaihtaa mökkiä ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta. Lisäksi kesämökin mahdollinen tuotto, kuten vuokratuotot, kuuluvat omistajan sijaan hallintaoikeuden haltijalle. Toisaalta hallintaoikeuden haltijan on myös vastattava kesämökin kiinteistöveroista ja muista juoksevista hoitokuluista.

Mikäli hallintaoikeuden haltija luopuu hallintaoikeudestaan ennen sen päättymistä, tämä katsotaan uudeksi verotettavaksi lahjaksi kesämökin omistajalle. Suunnittelematon hallintaoikeuden pidättäminen saattaa siis jopa altistaa riitaisuuksille ja lisäkuluille.

3. Lahjakirjan muotovaatimukset

Kun kyseessä on kiinteistön lahjoittaminen, kaupanvahvistajan on lain mukaan vahvistettava luovutus kaikkien lahjakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta kiinteistön lahjoitus ei ole sitova.

Lahjakirjassa on mahdollista poissulkea lahjansaajien aviopuolisoiden avio-oikeus lahjoitettavaan omaisuuteen, sen tuottoon ja sijaan tulevaan omaisuuteen. Mikäli avio-oikeutta ei ole poissuljettu lahjakirjassa tai lahjansaajan avioehtosopimuksessa, kesämökki voi siirtyä avioeron tai kuoleman perusteella toimitettavassa osituksessa lahjansaajan puolison sukuun.

Avio-oikeuden poissulkeminen vaikuttaa myös lahjakirjan muotovaatimuksiin: tällöin kahden esteettömän todistajan tulee todistaa lahjakirjan allekirjoitukset oikeiksi. Ilman todistajia avio-oikeuden poissulkeva ehto on mitätön. Kiinteistön kohdalla kaupanvahvistajan allekirjoitus korvaa todistajat.

4. Lahjakirjan allekirjoittaminen alaikäisen lapsen puolesta

Alaikäisellä lahjansaajalla ei vajaavaltaisena ole kelpoisuutta allekirjoittaa itse henkilökohtaisesti lahjakirjaa. Lahjakirjan allekirjoittavat hänen puolestaan hänen edunvalvojansa eli tavallisesti hänen huoltajansa. Mikäli lapsella on kaksi huoltajaa, heidän kummankin on allekirjoitettava lahjakirja.

On hyvä huomata, että mikäli lapsen vanhemmalle pidätetään lahjakirjassa kesämökin hallintaoikeus, vanhemmat ovat esteellisiä ottamaan lahjan vastaan lapsen puolesta. Alaikäiselle lapselle tulee tällöin lahjakirjan allekirjoittamista varten hakea edunvalvojan sijaista Digi- ja väestötietovirastosta.