Att planera är att förbättra husbolagets likviditet

Det finns ett kostnadstryck på allt som ska täckas av skötselvederlaget. Husbolagen får överväga noga, för att pengarna ska räcka till. Vad kan ett husbolag snabbt göra, när pengarna håller på att ta slut?

1) Vad kräver mest pengar i ett husbolag den här hösten?

De galopperande utgifterna ökar trycket på skötsel- och finansieringsvederlagen:

En allt dyrare uppvärmning och fastighetsel. Uppvärmningen är den dyraste utgiftsposten, över 22 procent.

Renoveringarna har blivit dyrare på grund av bristen på material och problem med leveranserna. Underhållet äter upp ca 20 procent av pengar avsedda för fastighetsskötseln.

En eventuellt högre tomthyra som stiger enligt levnadskostnadsindex.

Fastighetsskatten kan stiga med ca 20 procent under åren 2022–24. Bakgrunden är de höjda byggnadskostnaderna, som höjer byggnadernas beskattningsvärde och därmed också fastighetsskatten.

Räntorna på husbolagslånen, i synnerhet om bolaget inte tecknat ett ränteskydd. Ett nytt husbolag kan ha bygglån och ett gammalt renoveringslån.

Om husbolagets räntekostnader har stigit, så finns det ett tryck att höja finansieringsvederlaget. Om räntejusteringsdagen för husbolagets lån inföll i september och räntan är knuten till 12 månaders euribor, kan penningbristen slå till redan före vårens bolagsstämma.

2) Vad kan husbolaget tillgripa, när pengarna håller på att ta slut?

Disponentförbundets Tuomas Viljamaa understryker, att för att undgå en kassakris måste husbolaget och disponenten vara både förutseende och ha en viss framförhållning. Bolagets styrelse och disponenten måste ha en överblick över husbolagets likviditet och upprätthålla den buffert som består av skötselvederlagen. Husbolaget får inte drabbas av insolvens, för det påverkar bostadsaktiernas värde. Att vara förutseende är också att ha ett bra förhållande till bolagets bank.

Det snabbaste sättet att lösa penningbristen är att höja bolagsvederlaget med exempelvis 10–20 procent och att besluta om extra skötselvederlag. Dessa beslut förutsätter att bolaget sammankallar en extra bolagsstämma.

Styrelsen kan i alla fall besluta om en debitering av extra vederlag, om bolagsstämman tidigare har gett styrelsen fullmakt att göra det. Om styrelsen inte har en sådan fullmakt, krävs en extra bolagsstämma.

Ett husbolagslån är ett sätt att överbrygga svårigheterna och få till stånd ett bättre finansieringsläge.

Enligt Handelsbankens rörelsechef Henri Lilja kan ett konto med kredit fungera som buffert vid trängd ekonomi, till exempel om försäkringsersättningen för reparationen av ett rörläckage dröjer.

3) Varför lönar det sig att ha en viss framförhållning?

En buffert förhindrar att husbolagets kassa sinar.

Om en extra bolagsstämma så beslutar, kan det enligt disponentförbundets Viljamaa i dessa tider med stigande kostnader vara motiverat att samla in till och med 3-5 månaders skötselvederlag som reservfond. Även om energipriserna gick ner i fjol, kan ca 10–20 procent av husbolagen vara tvungna att höja sina skötselvederlag enligt de uppgifter disponentförbundet har.

4) När är ett husbolagslån ett alternativ?

Stora renoveringsprojekt finansieras för det mesta med ett banklån. Delägarna har rätt att betala bort sin andel på en gång eller som finansieringsvederlag, som i sin tur ger den enskilda delägaren större ekonomisk flexibilitet.

I små radhusbolag kan förhandssparande vara ett krav för att få ett husbolagslån. Det underlättar i varje fall, om husbolaget är välskött och renoveringarna är gjorda enligt bolagets underhållsplan.

I samband med stora reparationer lönar det sig att fundera hur fastighetens energieffektivitet kunde förbättras, för det ökar möjligheten att få energistöd. Det blir allt vanligare med gröna lån, för renoveringarna är ofta också energiprojekt. En energirenovering sänker fastighetens energiutgifter och kan i sin tur öka möjligheterna att få billigare finansiering.

5) Varför behöver husbolaget planera sin ekonomi med hjälp av disponenten?

Skillnaden mellan ett bra skött och ett dåligt skött husbolag ökar. En planmässig skötsel av ett husbolag innebär budgetering, uppföljning av olika kostnadsposter och framförhållning.

Husbolagets ekonomi har traditionellt inte påverkat aktiernas säljpriser i någon högre grad. I fortsättningen kan de höga skötsel- och finansieringsvederlagen märkas i säljpriset och i försäljningstiderna.

Ränteskyddet är i praktiken en försäkring för husbolaget. I synnerhet vid stora renoveringslån är det skäl att överväga, om man borde skydda åtminstone en del av lånet.

Att se till energieffektiviteten är ett sätt att skydda sig mot kostnadsökningen och att ta sitt samhällsansvar. Om husbolaget tänker investera i exempelvis solenergi, kräver också det ekonomisk planering och en uppskattning av återbetalningstiden för investeringen.

Frågorna besvarades av:

Tuomas Viljamaa, Disponentförbundets chef för samhällspolitik och forskning

Henri Lilja, rörelsechef, Handelsbanken Finland