Suunnitelmallisuus parantaa taloyhtiön maksuvalmiutta

Hoitovastikkeiden kaikkiin kulueriin kohdistuu nyt nousupaineita. Taloyhtiöillä on tarkan harkinnan paikka, miten rahantarve saadaan katettua. Mitä mahdollisuuksia taloyhtiöllä on toimia ketterästi, kun rahat ovat loppumassa?

Listasimme viisi kysymystä, jotka ovat erityisen ajankohtaisia sekä taloyhtiöille että isännöitsijöille juuri nyt.

1) Mikä on lisännyt taloyhtiöiden rahantarvetta tänä syksynä?

Rahantarvetta lisäävät hoito- ja rahoitusvastikkeisiin kohdistuvat nousupaineet:

• Lämmityksen ja kiinteistösähkön kallistuminen. Lämmityksen osuus hoitokuluista on suurin, yli 22 prosenttia.
• Korjausurakoiden hinnan nousu materiaalipulan ja toimitusketjujen haasteiden vuoksi. Ylläpitäviin korjauksiin menee noin 20 prosenttia hoitokuluista.
• Vuokratontin vuokran mahdollinen nousu elinkustannusindeksin mukaisesti.
• Kiinteistöveron mahdollinen noin 20 prosentin nousu vuosina 2022–24. Taustalla on rakennuskustannusten nousu, joka korottaa rakennusten verotusarvoja ja siten kiinteistöveroa.
• Taloyhtiölainan koron nousu, etenkin jos lainassa ei ole korkosuojausta. Uudella taloyhtiöllä voi olla rakennusaikaista lainaa ja vanhalla yhtiöllä remonttilainaa.

Taloyhtiölainan korkokulujen nousu voi lisätä painetta nostaa rahoitusvastiketta. Jos esimerkiksi taloyhtiölainan koron määrityshetki oli syyskuussa ja korko on sidottu 12 kuukauden euriboriin, rahantarve voi yllättää jo ennen keväistä yhtiökokousta.

2) Mitkä ovat taloyhtiön mahdollisuudet toimia ketterästi, kun rahat ovat loppumassa?

Isännöintiliiton Tuomas Viljamaa korostaa, että välttääkseen kassakriisin taloyhtiön ja isännöitsijän kannattaa ennakoida ja varautua. Hallituksella ja isännöitsijällä on oltava näkymä taloyhtiön maksuvalmiuteen ja hoitovastikkeiden puskuriin. Taloyhtiö ei saa joutua maksukyvyttömäksi, sillä se vaikuttaisi asunto-osakkeiden arvoon. Ennakointia on myös hyvä suhde pankkiin.

Nopeimmin rahantarve voidaan ratkoa nostamalla yhtiövastiketta esimerkiksi 10–20 prosentilla ja/tai päättämällä ylimääräisten hoitovastikkeiden keräämisestä. Nämä päätökset edellyttävät ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämistä.

Hallitus voi kuitenkin päättää ylimääräisten vastikkeiden perimisestä, jos yhtiökokous on aiemmin antanut hallitukselle valtuudet ylimääräisten vastikkeiden perimiseen. Jos valtuutusta ei ole, tarvitaan ylimääräinen yhtiökokous.

Taloyhtiölaina on yksi mahdollisuus rakentaa siltaa parempaan rahoitustilanteeseen.
Handelsbankenin liiketoimintajohtajan Henri Liljan mukaan taloyhtiön luotollinen tili voi toimia puskurina yllättävissä rahamenoissa, kuten putkistovuodon korjauskulujen maksussa ennen vakuutuskorvauksen saamista.

3) Miksi varautuminen kannattaa?

Keräämällä puskureita vältetään taloyhtiön rahojen loppuminen.

Jos ylimääräisessä yhtiökokouksessa niin päätetään, Isännöintiliiton Viljamaan mukaan nousevien kustannusten aikana voi olla perusteltua kerätä jopa 3–5 kuukauden hoitovastikkeet vararahastoksi. Vaikka energian hinnat laskisivat ensi vuonna, noin 10–20 prosenttia taloyhtiöistä voi joutua nostamaan hoitovastikkeita Isännöintiliiton tietojen mukaan.

4) Milloin kannattaa harkita taloyhtiölainaa?

Isot peruskorjaukset rahoitetaan yleisimmin pankkilainalla. Osakkailla on oikeus maksaa osuutensa kerralla tai rahoitusvastikkeen erinä, mikä lisää joustoa osakkaiden omiin talouksiin.

Pienissä rivitaloyhtiöissä ennakkosäästäminen voi olla edellytys taloyhtiölainan saamiselle. Rahoituksen saatavuutta helpottaa kaikissa tapauksissa, että yhtiö on hyvin hallinnoitu ja että peruskorjaukset on toteutettu PTS-suunnitelman mukaisesti.

Isojen remonttien yhteydessä kannattaa miettiä kiinteistön energiatehokkuuden parantamista, mikä avaa mahdollisuudet energia-avustuksiin. Vihreät lainat ovat yleistymässä, sillä usein korjaushanke on myös energiahanke. Energiaremontti alentaa kiinteistön käyttökuluja ja voi osaltaan helpottaa rahoituksen saamista edullisemmin.

5) Miksi talouden suunnittelulle on juuri nyt tarvetta taloyhtiöissä ja isännöitsijöiden toimesta?

Hyvin ja huonosti johdettujen taloyhtiöiden erot kasvavat. Taloyhtiön suunnitelmalliseen johtamiseen kuuluvat budjetointi, kuluerien seuranta ja ennustettavuus.

Taloyhtiön taloustilanne on perinteisesti heijastunut vain vähän osakkeiden myyntihintoihin. Jatkossa korkeat hoito- ja rahoitusvastikkeet voivat näkyä myyntihinnoissa tai -ajoissa.

Taloyhtiölainan korkosuojaus on käytännössä taloyhtiölle vakuutus. Varsinkin mittavissa remonttilainoissa kannattaa harkita, suojataanko ainakin osa lainasta korkosuojauksella.

Energiatehokkuudesta huolehtiminen on osa kustannusten hillitsemistä ja yhteiskuntavastuuta. Jos taloyhtiö aikoo investoida esimerkiksi aurinkosähkön tuotantoon, tässäkin tarvitaan taloudellista suunnittelua ja investoinnin takaisinmaksuajan laskemista.


Kysymyksiin vastasivat:

tutkimus- ja vaikuttamisjohtaja Tuomas Viljamaa, Isännöintiliitto
liiketoimintajohtaja Henri Lilja, Handelsbanken Suomi